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2021年中国商铺市场供需现状与发展趋势分析 市场供需同步持续下降、预计价格将继续保持稳定

时间:2023-08-08 14:46:44    点击量:

商铺行业主要上市公司:目前国内商铺行业主要的上市公司主要有招商蛇口(001979.SZ)、绿地控股(600606.SH)、新城控股(601155.SH)

本文核心数据:商业营业用地投资额,商业营业用房房屋施工面积及增长情况,商业营业用房销售面积

投资额连续三年减少

商业营业用房,也就是俗称的商铺,是指专门用于商业经营活动的房地产,是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。一直以来商业营业用房是房地产投资的重要组成部分之一,2009-2017年,我国商业营业用地投资完成额总体呈增长态势,增速则总体呈放缓趋势。2018年,我国商业营业用地投资完成额首次出现小幅下滑,后连续三年减少,2020年为13076.06亿元,同比下降1.13%。2021年1到5月,全国商业营业用地投资完成额为4590.59亿元,同比增长6.1%。

图表1:2010-2021年商业营业用地投资完成额(单位:亿元,%)

行业供给出现滑坡

从商业营业用房施工面积来看,2009-2017年,我国商业营业用房施工面积规模总体呈增长态势,增速则总体呈放缓趋势。2018年,我国商业营业用房施工面积首次出现小幅下滑,后连续三年出现滑坡,2020年为93197.68万平方米,同比下降7.16%。2021年1到5月,全国商业营业用房施工面积为80962.27万平方米,同比增长1.3%。

图表2:2009-2021年商业营业用房施工面积(单位:万平方米,%)

行业需求亦持续下降

与供给端以及投资额呈下降趋势相类似,我国商业营业用房需求端近几年也出现了持续的下降,2010-2018年,我国商业营业用房销售面积总体呈增长态势,增速则总体呈波动变化趋势。2018年,我国商业营业用房销售面积首次出现小幅下滑,后连续三年持续下滑,2020年为9288.46万平方米,同比下降8.69%。2021年1到5月,全国商业营业用房销售面积为2789.29万平方米,同比增长8.2%。

图表3:2010-2021年商业营业用房销售面积(单位:万平方米,%)

从销售额来看,2010-2018年,我国商业营业用房销售金额总体呈增长态势,增速则总体呈波动变化趋势。2019年,我国商业营业用房销售金额出现首次下降,2020年继续保持下降为9888.91亿元,同比下降11.24%。2021年1-5月份,我国商业营业用房销售金额为3024.61亿元,同比增长10.3%。

图表4:2010-2021年商业营业用房销售金额(单位:亿元,%)

从商业营业用房的空置率来看,各地城市写字楼空置率呈现出较大差异。2021年第一季度,中国8个城市优质零售物业空置率中,杭州的空置率最低,为3.3%;天津的空置率最高,为17.4%。相比于2016年年初,广州、南京、上海和杭州的优质零售物业空置率变化不大,且一直保持较低水平,北京和天津的空置率则呈上升趋势,成都则呈下降趋势。

图表5:2016-2021年中国8个城市优质零售物业空置率对比(单位:%)

商铺价格预计将持续保持平稳

整体从价格来看,由于我国商铺行业需求与供给变化步伐相对一致,因此从我国平均销售价格看,自2018年10月以来我国商业营业用房销售价格水平一直保持较为稳定,在11500元/平方米上下波动,2020年初受疫情影响,我国办公楼平均销售价格出现了较大的波动,但随后快速回暖,截止2021年5月,全国商业营业用房销售价格约为10773.91元/平方米。

图表6:2018-2021年商业营业用房平均销售价格(单位:元/平方米)

从行业整体供给和需求目前的现状来看,我国商业地产供给需求较为平衡,预计未来商铺价格不会出现较大的变化,仍将继续保持平稳。

以上数据参考前瞻产业研究院《年中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》,同时前瞻产业研究院还提供产业大数据、产业研究、产业链咨询、产业图谱、产业规划、园区规划、产业招商引资、IPO募投可研、招股说明书撰写等解决方案。

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